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房企降负债莫等闲视之
  近一段时间,房企高杠杆的后遗症在行业内不断发酵,有关房企相继债务“暴雷”,引发市场高度关注。
  房地产是典型的资金密集型行业,可以说,现金流就是房企的命脉。一般而言,企业的现金流包括三类:经营性现金流、投资性现金流、融资性现金流。在房地产行业高速增长的时期,“高杠杆、高周转”模式成为诸多房企的经营策略。为了快速扩张规模,争抢土地资源,比拼销售额,融资成为房企极为重要的现金来源途径。不过,在坚持“房住不炒”定位的形势下,近两年房企在融资方面开始遭遇一些压力。
  贝壳研究院报告显示,2021年1月以房企抢跑美元债市拉开债券融资的序幕。作为传统发债高峰期,新年首月房企发债1630亿元,不及上年同期。剔除上年1月的春节假期的影响,2021年首月发债规模低于市场预期,“三道红线”融资新规效果不断显现,将影响房企全年的发债计划。中指院数据显示,今年上半年房企到期债务规模将创出近年来新高,而全年到期规模将同比增加16.94%至8888.83亿元。
  通常情况下,人们更多关注一个企业的利润增长,认为亏损的企业更容易陷入危机。但从财务角度来看,现金流才是实打实的硬通货,是企业生死存亡的关键。事实上,一家企业如果没有利润,也可以活得很滋润。过去20多年,亚马逊公司一直以负利润或零利润状态经营,这并没有妨碍它一步步成长为互联网巨头。但一家企业如果没有现金,可能一天也熬不过去,哪怕它的财报上有巨额利润。2008年9月,拥有150多年历史的华尔街老牌投行雷曼兄弟,由于没能筹到足够多的现金,这个账面资产近7000亿美元的巨头轰然倒塌,引发了一场世界级的金融风暴。
  持续的盲目扩张和大幅举债,往往会成为压倒房企的“最后一根稻草”。在地产行业的黄金时期,依靠地价、房价上涨红利,房企借高杠杆大肆扩张。如今,这种“赌徒”模式的脆弱性被疫情放大。据中房网的统计,2020年全国范围内共计有408家房企发布相关破产文书,数量较2019年(超377家)有所增加。种种迹象显示,房企通过大肆加杠杆实现规模扩张的发展模式难以为继,保证资金链安全将是未来发展的一个工作重点。
  不过,从“三道红线”监管出台,到2020年底央行发布的房地产贷款集中管理相关要求,房企的融资渠道被层层收紧。融资链条受阻,房企必须在经营性现金流上下功夫,增强自我“造血”能力。一方面,要加快销售、回笼资金,遵守相应的管控制度,避免盲目促销和盲目拿地行为;另一方面,要专注修炼“内功”,转变粗放发展模式,充分利用数字化转型红利,向精细化管理要效益。此外,房企还应积极调整杠杆水平,拓展多元化融资渠道,提升自身抗风险能力。
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